Колко е трудно да бъдеш етажна собственост. И как може да е иначе

Интернет форумите са пълни с въпроси от типа „На кого да се оплача, че в моята сграда има такъв или онакъв проблем?“. Освен да чакаме някой външен (община, законодател, инспекция и т.н.) да реши наш проблем, можем да действаме законосъобразно и сами.

В сградата, в която живеем, можем най-лесно да постигнем промяна, защото там гласът ни има голяма тежест. Необходимо е да убедим не твърде много хора, че дадена инициатива е добра или даден ремонт е необходим. А и да не забравяме, че притежаваме част от сградата – т.нар. идеални части.

Домоуправителите нямат магически способности, те помагат на собствениците да поддържат общата сграда. Всеки би могъл обаче:

• Да участва в общи събрания. „Каквото решите“, „Все ми е тая“, „Няма смисъл“ – подобни оправдания по-скоро са причина нещата да не стават.
• Да взема участие в управлението на сградата и така да се запознае как се работи на публична длъжност, която често е без доход.
• Да помага на управителните органи, например със събиране на оферти, организиране на ремонти, звънене по телефони и звънци и разговори с неизрядни длъжници, идеи, труд. Или поне да не им пречи.

Няколко души притежаваме обща и скъпа вещ. Работим, за да си я позволим по десет и повече години. Логично е да я пазим, да я поддържаме и тя да запазва стойността си във времето.

Да, етажната собственост (ЕС) е такава вещ, но отношението към нея не следва тази логика. Въпреки че за мнозина да си купиш апартамент е ангажимент да изплащаш ипотека 15 и повече години, състоянието на съсобствените сгради в България не е цветущо. Достатъчно е да се огледаме около себе си. По сградата си личи колко се разбираме в малкия колектив, в който сме попаднали, и дали намираме общ език, за да защитаваме общата ни инвестиция.

Многофамилните сгради в България се регулират от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Само в София те са около 23 000. Всяка сграда трябва да има управител (или домоуправител, както много хора са свикнали до го наричат), който се избира от Общо събрание (ОС). То е своеобразен малък парламент, в който трябва да участват всички собственици. С мнозинство се вземат решения какво да се прави на територията на общата съсобственост, а (домо)управителят трябва да изпълнява решенията.

Дотук с теорията. В реалността обаче понякога управлението на сгради се практикува дори от хора, които не са прочели ЗУЕС. Но те пък се избират от собственици, които също не са наясно с този закон. Може би ако се говори повече за ЗУЕС, повече хора ще разберат как работи, и ще се опитват да го спазват.

Дотогава споделям някои от собствените си наблюдения за сградите около нас през призмата на познанията и опита ми, свързани с темата за етажната собственост.

Проблемите

За да буксува управлението на етажните собствености, има няколко основни проблема: 

Апатия

Ако живеем в многофамилна сграда, вероятно от собствен опит знаем, че трудно се събират достатъчно участници в събранията. Знае го и законодателят, който с последните промени в ЗУЕС леко намали кворума за легитимно ОС. Това, което неучастващите собственици често не осъзнават, е, че липсата на необходимото присъствие блокира работата на домоуправителя. Например как един управител да започне да събира значителна сума за ремонт на покрив, ако тя е одобрена от 13,01% (в ЗУЕС голяма част от решенията се вземат с половината присъстващи и минималният кворум е 26%)? На теория е законно, но дали управителят ще успее? Как да стартира принудително събиране от нередовни платци, ако има само 13% одобрение? Най-вероятно нередовните първо ще обвинят и наговорят „приятни“ думи на управителя, а той ще има рехава подкрепа от останалите съседи.

Законодателни несъвършенства 

Макар да е ясно, че е малко вероятно в събранието да участват достатъчно присъстващи, при промените от септември 2023 г. законодателят вдигна дела гласуващи, който е необходим за избор на домоуправител. Преди той беше над 50% от присъстващите на събранието, но след измененията вече е над 50% от всички собственици.

През септември 2023 г., от една страна, се направиха няколко дигитални стъпки: въведе се имейл за комуникация с управител и съседи и дистанционно и онлайн гласуване. От друга страна обаче, се въведе ежемесечен отчет, при това задължително на хартия.

Законът е сложен

Ако някой собственик има желание да участва в управлението на сградата си, той невинаги разбира формалните изисквания и успява да води правилно документацията. Всяко юридическо лице трябва да се подчинява на счетоводните и данъчните стандарти. Но при управлението на ЕС се наблюдават значителни импровизации във воденето на документацията. Управителите и касиерите сами избират как да го правят, а това затруднява институционалната помощ, когато е необходима – например при събиране на задължения по съдебен ред.

Фирми и частни лица, управляващи ЕС

На пазара може да се намерят т.нар. професионални домоуправители – търговски фирми, които предлагат (срещу определена такса) да отменят собствениците в грижата по поддръжката на сградите, събирането на таксите и т.н. За съжаление обаче, липсва достатъчна публичност на добрите и лошите практики при тези търговци. И когато се съберат неинформираността на собствениците как работи ЗУЕС, и липсата на кворум на събрание, може сградата да се окаже „вързана“ за конкретна фирма. 

На много хора им е позната ситуацията да се събират вноски за възнаграждение на фирмата и нищо да не се подобрява в сградата. Проблемът с тези фирми е в топ 4 на получените становища от Министерството на регионалното развитие и благоустройството при обсъждането на промените в ЗУЕС от 2019–2020 г. За съжаление, след промените в закона през 2023 г. няма голямо подобрение за този казус. По-скоро новата редакция на закона доста ще затрудни най-малките играчи – частни лица, управляващи 3–4 близки входа или сгради. Тези домоуправители се препоръчват от „уста на уста“ и са от най-съвестните. 

Ще бъде по-трудно и за най-малките фирми с един-двама служители. По-сложно става и за управителите собственици, за чийто избор вече ще са нужни гласовете на над 50% от всички собственици. Новата административна трудност за най-дребните играчи не означава обаче подобряване на услугата в сектора. 

Пасивност в Столичната община

Столичната община (СО) няма пълни данни как се управляват сградите. Не разполага с данни и за качеството на сградите. Липсата на информация ѝ пречи да работи заедно с ЕС за подобряване на околоблоковото пространство например. Ала същевременно Общината не поема инициативата това да се промени.

Въпреки че ЗУЕС е обект на много критики, той подчертава ролята на местната власт като основен помощник на етажните собствености. Кметът е задължен да назначи управител, ако няма такъв, издава актове за административни нарушения в сградата, може да разпореди неотложен ремонт и т.н. Общината обаче невинаги изпълнява тези свои функции ефективно.

Ако заеме по-активна позиция в процесите, засягащи ЕС, тя може значително да подобри тяхното функциониране и да допринесе за създаването на по-привлекателна жизнена среда за жителите на многофамилните жилищни сгради.

Ето няколко предложения как СО би могла активно да подобри ставащото на територията на ЕС и в междублоковите пространства:

• Комуникация, комуникация, комуникация. Една от основните причини за ниската активност в общите събрания е липсата на информираност сред собствениците какви са техните права и отговорности. Общината би могла да играе по-активна роля в повишаването на обществената осведоменост чрез информационни кампании, семинари и онлайн ресурси, обясняващи ползите от активното участие в управлението на ЕС и на стъпките, включени в процеса. Тя може да организира редовни срещи или форуми, на които собствениците и мениджърите на ЕС да имат възможност да обсъждат своите притеснения и да търсят решения заедно.
• Опростяване на процедурите. Законодателството за ЕС е сложно и объркващо и обезсърчава собствениците да участват активно в управлението. Би било полезно да се преразгледат и опростят съществуващите разпоредби, за да станат по-разбираеми и по-достъпни за всички собственици. Това може да включва разработването на ясни насоки или ръководства стъпка по стъпка за различните процеси – например свикване на ОС, вземане на решения и разрешаване на спорове. СО би могла да организира проучване и да предложи подходящи законодателни промени.
• Подкрепа и насърчаване на добре управлявани сгради. Смисълът на подобна програма би бил да стимулира ЕС да подобрят своята ефективност, да поддържат сградите си и да създават по-приятна жизнена среда. За да участва в програмата, една ЕС трябва да изпълни определени критерии, свързани с управлението на сградата, поддръжката и спазването на законовите изисквания. Ето няколко примера за такива стимули:
  • Намаление на цената на картите за градски транспорт.
  • Преференциален достъп до спортни съоръжения – например плувни басейни, фитнес зали и спортни зали.
  • Поддръжка на зелените площи – Общината може да предложи съдействие за озеленяване на околоблоковото пространство – да предостави растения, пейки, детски съоръжения и др.
  • Други общински услуги – Общината може извърши анализ кои общински услуги биха могли да се предложат с отстъпка или безплатно на добре управлявани ЕС. Примерите може да включват услуги за управление на отпадъци, ремонти на обществени пространства, организиране на събития и т.н.
• Събиране на данни и наблюдение. За да помогне на етажните собствености да стигнат до решение кое трябва да се подобри, и да вземат информирани решения, СО може да събира и споделя данни за състоянието на сградите, включително тяхната енергийна ефективност, инфраструктура, техническо състояние, ниво на поддръжка, събираемост на такси, текущи такси. Това ще позволи на Общината да разбере по-добре нуждите на етажните собствености да планират и предприемат инициативи за подобряване на състоянието си.
• Ангажиране на общността. Включването на местните общности в усилията за подобряване на ЕС може да помогне за изграждането на чувство за общност и споделена отговорност. СО може да си партнира с квартални групи, училища и местни организации, за да популяризира значението на добре управляваните етажни собствености и да предостави възможности хората да допринесат за каузата.
• Приоритизация. По данни на Националния статистически институт в столицата има близо 800 000 жилища и значителна част от тях са в режим на ЕС. Ако предположим, че един апартамент струва средно 100 000 евро, това означава, че жилищният актив само в София е поне 80 млрд. евро, което се доближава до размера на годишния брутен вътрешен продукт на държавата. А най-разпространената общинска услуга на експертите на СО за този доста скъп актив е… да регистрират домоуправители и да издават удостоверения. Ако СО играе по-активна роля в поддържането на жилищния фонд, ще повлияе върху подобряването на качеството на живот на гражданите и тяхната удовлетвореност от средата, в която живеят. Защото това, което виждаме най-често, когато излезем от къщи, са общият коридор, фоайе, асансьор и пространството около блока. 

Освен идеите по-горе има и редица други неща, за които СО може съдейства.

Например за по-ефективно събиране на вземания от длъжници – да речем, чрез вписване на задълженията към ЕС при издаване на данъчна оценка. Или за извършване на неотложни ремонти по чл. 49 от ЗУЕС – защо за тази цел не се създаде фонд в СО, който се захранва от принудително събраните от собствениците средства за извършените ремонти? Или за спазване на санитарно-хигиенни норми – съдействие при случаи на събирачи на пречещи на обитателите на сградата животни и вехтории; миризми от съседи или търговски обекти и др. Или насочване към психолози и медиатори при конфликтни ситуации. И т.н. 

Чрез прилагането на подобни мерки СО може да изиграе ключова роля в подпомагането на етажните собствености да преодолеят настоящите предизвикателства и да създадат по-приветлива, удобна и добре поддържана жилищна среда за над милион жители на София.

В настоящата ни съвместна поредица с „Екипът на София“ обсъждаме планирането, озеленяването, архитектурата, инфраструктурата, мобилността и още много други градски теми, описваме добрите примери и търсим възможните решения за подобряването на качеството на живот в нашите градове.